Acheter une passoire thermique peut sembler étrange au premier abord. Les passoires thermiques ou énergétiques sont des logements à la consommation énergétique excessive. Cette surconsommation est généralement liée à un défaut d’isolation ou à des systèmes de chauffage ni performants ni efficients. Elle a un fort impact écologique, ce qui a poussé le gouvernement à encadrer la vente et la location de ces biens. La réglementation prévoit notamment que les logements possédant une étiquette énergétique F ou G devront faire l’objet d’un audit énergétique obligatoire(AER) pour leur vente à compter d’avril 2023. Ce rapport doit permettre de prévoir et planifier des travaux de rénovation énergétique globale. Ces annonces et leurs consommations excessives ont logiquement fait chuter le prix des passoires thermiques. Mais est-ce pour autant rentable de les acheter ?
D’importantes consommations d’énergie pour les passoires thermiques
Par définition, une passoire thermique a une consommation énergétique excessive et un confort dégradé. Un bien possédant une étiquette F consomme entre 331 et 450 kWh/m² par an. En termes de frais, cela représente entre 1650 € et 2 250 € par an pour un logement de 100 m² selon la composition du foyer, les habitudes d’utilisation et le type d’énergie utilisée (électrique, gaz, fioul, etc.). Même si le bien est plus accessible à l’achat, il va donc rapidement devenir un gouffre financier. En 10 ans, vous aurez dépensé près de 17 000 €, ce qui représenterait déjà une belle enveloppe pour des travaux de rénovation !
Si vous envisagez d’acheter une passoire thermique pour la mettre en location, l’opération risque d’être encore moins rentable. La réglementation prévoit en effet un gel des loyers pour les biens à étiquette F ou E à partir de 2023. Ils seront ensuite interdits de location à partir du
- 01/01/2025 pour les biens à étiquette G.
- 01/01/2028 pour les logements de classe F.
- 01/01/2034 pour les habitations à étiquette énergétique E.
Retrouvez toutes les dates d’obligations de l’AER dans mon article consacré au sujet.
Dans les 2 cas, acheter une passoire énergétique sans envisager de travaux de rénovation est une mauvaise idée. Même si les prix peuvent être attractifs à l’achat, vous perdrez de l’argent ou risquez de vous retrouver avec un logement inlouable et invendable. En revanche, la situation est différente si vous envisagez d’acquérir un bien pour le rénover…
Acheter une passoire énergétique pour la rénover
Rénover une passoire énergétique consiste à la faire changer d’étiquette énergétique et de consommation à l’aide de scénarios de travaux priorisés et chiffrés. Changer les menuiseries va améliorer la consommation, mais si les murs ne sont pas isolés cela ne va pas forcément faire évoluer l’étiquette. L’importance, la nature et le coût des travaux à prévoir doivent donc être soigneusement anticipés dès l’achat.
Comment connaître l’ampleur des travaux à réaliser dans une passoire thermique ? Si vous n’avez aucune connaissance en rénovation, bâtiment et thermique, la meilleure solution est de faire appel à un professionnel de ces secteurs. En tant que thermicien et conseiller indépendant en énergie j’ai accompagné de nombreux propriétaires et futurs propriétaires dans leur projet. Je réalise notamment des diagnostics énergétiques avec :
- l’élaboration de différents scénarios de travaux (en fonction des caractéristiques du logement et de vos projets) ;
- la priorisation des actions de rénovation ;
- les estimations de coût ;
- les gains d’énergie estimés ;
- les temps de retour sur investissement.
Pour l’instant, l’audit énergétique réglementaire (AER) obligatoire n’est pas encore en vigueur. Néanmoins, vous ou le propriétaire actuel du bien pouvez aussi choisir d’en réaliser un volontairement. Ce rapport est plus encadré que les diagnostics et comporte à minima 2 à 3 scénarios de travaux, dont un permettant d’atteindre le niveau BBC (bâtiment basse consommation soit une étiquette énergétique A ou B). Il liste également les aides disponibles pour réaliser les travaux.
À noter que l’audit énergétique réglementaire peut lui aussi ouvrir droit à des aides financières pour sa réalisation (tant qu’il n’est pas obligatoire mais incitatif c’est-à-dire réalisé volontairement !
Acheter une passoire thermique pour la rénover : rentable ou non ?
Pour savoir si acheter une passoire thermique et la rénover est rentable, il faut donc prendre en compte le prix d’achat, mais aussi le coût des travaux et les temps de retours sur investissement. Si vous envisagez ensuite de louer le bien, il faudra faire la balance avec le prévisionnel des loyers encaissés. De même, si vous envisagez d’acheter une passoire énergétique pour la rénover et la revendre, vous devrez incorporer le coût des travaux dans le prix de vente pour estimer vos bénéfices.
Chaque cas est particulier, mais l’audit ou le diagnostic énergétique peuvent déjà vous permettre d’estimer concrètement le montant de vos frais et dépenses pour faire le meilleur choix d’achat ou d’investissement. L’AER vous permettra également de connaître les possibilités d’aide et de financement en fonction des travaux envisagés et de votre revenu fiscal.
Retenez simplement que, dans tous les cas, acheter une passoire thermique sans travaux n’est pas rentable… et si vous envisagez des travaux de rénovation, n’hésitez pas à me contacter pour obtenir des diagnostics, audits et conseils personnalisés !